园区转型篇之一:园区转型升级的基石是认知升级!

发布时间:2019-02-20   类型:最新动态  


  “这是最好的时代,这是最坏的时代?#20445;?#29380;更斯在《双城记》开头的这两句话,对于“园区人”来?#29380;?#24456;贴切!

在中国经济新常态的大背景下,随着“大众创业,万众创新”的政策东风,园区经济已成为国家经济发展的桥头堡及重要载体,成为区域经济结构转型、产业创新升级的重要抓手,从众创空间、孵化器、加速器到产业园、产业创新综合体、产业新城,业态的边界已经打破,创新层出不穷,写字楼转型联合办公和双创空间;产业地产已成为房地产开发商转型的重要方向;从三旧改造到城市更新,园区都是重要的主角…….

与之同时,伴随园区数量的急剧扩张,问题也越来越暴露和突出,面向园区载体的政策日趋理性,面临从量到质的调整,众创空间、孵化器开始更关注创新孵化的?#23548;?#32463;济成果;产业园区直接与GDP和税?#23637;夜常?#22253;区转型升级的压力在逐渐增大,尤其是近期产业地产龙头华夏幸福为了“活下去”的战略收缩和裁员行动,算得上在业界激起了小波澜。

就产业园区,总结来说,问题暴?#23545;?#19977;个困难点:

(1).   产?#30340;?#26680;之困:“产业为依托,地产为载体”是方向,现实却很骨感,“强地产,重政策,弱产业”导致同质化竞争日趋严重;

(2).   运营管理之困:大多数园区在管理运营上仍处于粗放式经营,重视经验、政策及人脉资源,轻视运营服务体系建设,缺乏运营能力与意识;

(3).   商?#30340;?#24335;之困:开发销售、租金仍是园区的核心收入,盈利模式的多样化无法打开局面;

现今,我们处在一个快速变化的商业环?#24120;?#26426;遇与挑战并存,而突破困难和挑战,打造竞争优势的本质在于认知升级

关于人的认知状态,下面这张图传播很广:

 

这是一个人认知的四种状态——“不知道自己不知道?#20445;?#30693;道自己不知道?#20445;?#30693;道自己知道”和“不知道自己知道?#20445;?#20063;是人的四种境界。右面百?#30452;?#26159;统计数据。

  • 不知道自己不知道——以为自己?#35009;?#37117;知道,自以为是的认知状态。

  • 知道自己不知道——有敬畏之?#27169;?#24320;始空杯心态,准备丰富自己的认知。

  • 知道自己知道——抓住了事情的规律,提升了自己的认知。

  • 不知道自己知道——永远保持空杯心态,认知的最高境界。


       一个人真正开?#21152;?#25152;成长,是从第二级别开始的——知道自己不知道。在这个级别,我们开始认真审视自身能力与知识,?#25442;?#35748;为自己?#35009;炊级?#30693;道有所为有所不为。据统计数据也就4%,可怕的是,95%的人都处在第一个状态,如果无法跨越至第二个级别,?#25442;?#22833;去升级的可能性。


       放到园区行业,值得每个从业人员思考自己处于哪个级别?园区作为运营方,会接触各种类型的政府、企业、服务机构,参与各种活动,听到各?#20013;?#24687;,我们是否经常有这种不假思索的语?#24120;骸?#20320;说的我都知道,但是****?#20445;?/span>

“我知道园区要提升企业服务体系,但服务太难盈利,我们接待工作、政策申报?#27982;?#19981;过来!”

“我知道园区建设线上运营平台是好事,但只是噱头,运营不起来!”

“我知道园区要建产业生态圈,但哪?#24515;?#20040;容易!”

……

园区从业者接触面很广,看似知道的很多,但大多只是表面的知识和零散的信息,往往聚焦事务型工作而非商业的本质核?#27169;?#27491;如王阳明的“知者行之始,行者知之成?#20445;?#30495;正的认知需要通过行动展现,知行合一,行动一旦缺失,认知也就陷入了误区,或者?#37096;梢运的?#35748;为你所知道的其?#30340;?#19981;知道!

我接触园区久了,也终于意识到,一个园区是否真的聚?#20849;?#19994;还是本质就是地产或物业,发展瓶颈在哪里,根本的区别就在于上面的四种状态,快速变化的技术和商业环?#24120;?#35753;每一个行业的认知都在迅速叠加,跨界越来越普遍,园区也不例外!如果不保持“自我否定”的认知状态,很难完成对快速变化的行业的认知。

回到园区的认知升级,结合我们的?#23548;?#24635;结了5个认知升级点,未必全面准确,抛砖引玉:

(一)去中心化时代,边界已打破,园区已没?#23567;?#22260;墙?#20445;?/span>

随着互联网与行业的深度融合,传统行业的边界正在打破,互联网推动的去中心化进程不断深化,对去中心化概念有很多误区,我的理解是:去中心化不是没有中?#27169;?#32780;是先颠覆传统的中心组织,基于新的互联网、大数据技术手段,重构各种关系,建立新的商?#30340;?#24335;,再重新聚合成新的中?#27169;?#20877;循环往复。对园区来说,园区就是传统的有围墙的中心组织,以前有政策的优势、?#22411;?#22320;的红利、有企业对接的便利….,当这些优势正在逐渐消失或减少时,园区必须重构与入驻企业以及合作伙伴的关系,摆脱传统的物业思维,主动开放,重新构建新型的园企关系,否则?#25442;?#24555;速碰触到天花板,逐渐被淘汰。

从业态上,随着双创的深入,众创空间、联合办公、孵化器、加速器、写字楼、产业园、特色小镇、产业新城等等,业态的边界越来越模糊,对园区运营来说,核心是基于园区产业运营定位和规模,围绕潜在?#31361;?#20840;生命周期的发展需求,选择配置不同的组合,?#28304;?#31215;木的形式填充园区内容,回归产业服务、企业服务的本质,构建新型的园企共生共赢关系!

(二)园区商?#30340;?#24335;的本质是“地产+”平台生态圈!地产是平台的护城河之一,园区≠地产!

      传统地产关注的只是“地产产品?#20445;?#20363;如办公室、厂房、仓库这种空间产品,强调是设计、可用性等等,而从园区最终想创造的成果角度,园区最终的产出是培育成功的企业,这中间存在巨大的差异!如果以培育成功的企业作为标尺,园区商?#30340;?#24335;的本质天然就是平台生态圈,这个平台生态圈是依托地产载体的,是以物理空间为依托的。如果在认知上认同平台模式,园区就必须按?#25484;?#21488;商?#30340;?#24335;的逻辑去重构自身的商?#30340;?#24335;,将地产作为平台商?#30340;?#24335;的护城河之一,而非核心产品!

       概括来说,成功的平台生态圈商?#30340;?#24335;具备3个典型特征,供园区进行自我审视:

(1).   多方共赢:平台的各参与方是互利共赢的,例如?#21592;?#24179;台生态圈中的买家、卖家、各类服务商等;对于园区来说,入驻企业、各类企业服务商、产业资源等

(2).   正向网络效应:平台?#27809;?#30340;增加将?#20013;?#25552;升平台参与方的价值和收益。仍以?#21592;?#24179;台为例,更多的买家将吸引更多的卖家,更多的卖家将提供更丰富的、性价比更高的商品,从而吸引更多的买家。对于园区来说,丰富的产业服务资源可以吸引优质的企业入驻,优质企业的聚集将提高产业链闭环度,促进上下游的交易,同时吸引更优质的产业资源,形成园区持久的竞争优势。

(3).   数据智能驱动的平台:平台要形成网络效应,必须逐步沉淀数据,通过数据智能匹配需求,驱动网络的增长。我们耳熟能详的平台公司,阿里巴巴、滴滴、今日头条等底层的核心都是在经营数据和算法。对于园区,企业服务过程虽然现在看难以完全标准化,但标准化、数据化的空间一直存在!

总之,对园区来说,过渡到平台生态圈商?#30340;?#24335;,是挑战,更是机遇!

 

(三)园区平台生态圈的核心价值创造在于?#26696;?#33021;?#20445;?/span>

园区要通过平台生态圈培育成功的企业,要思考的核心是如何为企业创造独特价值!如何通过赋能企业,解决其自身难以解决的问题。例如通过产业资源赋能、?#26102;?#36171;能、市场赋能、技术赋能等。

关于园区赋能平台的构建,三点建议:

(1).   定期以“价值创造导向?#22791;?#30424;,避免陷入战术上的勤奋而容忍战略上的懒惰!:价值创造导向要求园区能根据入驻企业聚集情况,研究与了解行?#23548;?#20540;链,以共享平台思维,发现价值链中的潜在痛点和潜在增值点,从价值发现到价值创造,从基础服务到产业服务。反观现在大多数园区,关注的还是?#20113;帳市?#30340;基础服务为主,政策解读、项?#21487;?#25253;、知识产权等,这些是园区企业服务中心必备的,但不能?#20849;?#20110;此,毕竟随着互联网的深入,此类服务的获取渠道越来越多,园区应从服务的系统性、长期性、便捷性、针对性等方面寻找新的价值创造点。

(2).   园区的开放式创新:知识经济时代,企业仅仅依靠内部资源进行高成本的创新活动,已经难以?#35270;?#24555;速发展的市场需求以及日益激烈的市场竞争。于是,“开放式创新”正在逐渐成为企业创新的主导模式。对园区来说,更应?#27809;?#26497;?#24403;?#24320;放式创新,并成为开放式创新的推动者。园区的开放式创新体现在两个层面:

  • 从园区经营层面,园区应主动开放,建立深层次的园区服务合作生态,摆脱传统的甲乙方逻辑,帮助合作伙伴先创造价值;

  • 从园区服务体系层面,开放式创新?#26087;?#24212;成为园区为企?#23548;?#20540;创造的重要服务内容,发挥园区平台优势,帮助企业规划开放式创新策略,对接外部技术、项目、专?#19994;?#21019;新资源;

(3).   园区的长板策略:园区要打造特色,应该找准自身定位,结合自身背景资源和能力禀?#24120;?#30528;力经营自己的长板,以“长板”开放合作,去撬动平台生态圈。

        未来商业的竞争是生态圈的竞争,要么加入更强的生态圈,要么自己成为“小而美”生态圈。园区的平台生态圈本质,要求园区必须具备 ?#26696;?#33021;”的能力!


(?#27169;?#22253;区服务的难复制、难标准化、不确定性是结果,是瓶?#20445;?#19981;是原因!

园区服务体系构建中的一个核心问题在于可复制性、服务结果不确定性、对区域政策依赖性过大等问题,这也是园区平台生态圈发展的瓶颈之一,鉴于园区重资产的天然属性,完全标准化或许不太现实,但从某些点上突破,不断优化,打破瓶?#20445;?#26159;很现实的路径,以?#24405;?#28857;思考:

  • 园区是否能通过平台形成企业服务体系的标准化,流程化,O2O化?

  • 园区是否能精细化运营,?#20013;?#27785;淀数据,不仅是静态数据,更重要的是动态数据,并能逐步通过数据对?#20113;?#19994;的发展过程进行画像与比对。

  • 园区是否能基于数据沉淀,创造一种数据智能机制,结合线下服务运营体系,为园区企业创造更精准、更可控、可追踪的服务体验?

  • 园区是否能创造正向网络效应,?#20013;?#21560;引优质的服务商、优质的企业入驻平台,创造共赢互利的合作关系。

  • ……


(五)“地产+双创+互联网?#20445;?#26500;建园区在产业互联网时代的新型商?#30340;?#24335;!

物业行业近五年在“互联网+”模式上的探索可以作为参考,尤其是标杆企业彩生活,

通过“物业+社区服务+物联网?#20445;?#24425;生活已经从物业公司,定位成互联网社区生活服务平台公司,从2017年公司财报看,净利润增速明显,平台服务面积达9亿平方米,其中自管4.4亿平方米,合约管理面积增至4.6亿平方?#20303;?#24179;台的注册?#27809;?#36798;到了1034万,其中活跃?#27809;?#25968;为349.4 万,其构建的社区服务生态圈平台的能力正在爆发。

再往前推?#25913;輳?#29289;业行业的从业者可能大多会对彩生活模式不屑一顾,但现在已经成为物业公司转型的趋势!对园区来说,同样如此,企业服务有其特殊性,但特殊性不代表?#25442;?#34987;新技术、新时代所颠覆,真正考验的是园区能否回归商?#30340;?#24335;本质,在地产基础上,?#36873;?#22253;区服务”做到家,构建企业服务的平台生态圈,围绕价值创造,以“地产+双创+互联网”模式,在产业互联网领域开辟新的疆域!

以上五个认知升级点,在园区实操层面,可以总结为一个金字塔模型:

金字塔最底层的基础架构是开放式创新的理念与?#23548;?#26893;入数据智能基础平台,构建起园区平台生态圈模式,围绕价值创造打造线上线下一体化的运营服务体系,进行商?#30340;?#24335;的开放创新,聚合资源,创造多方共赢合作的土壤,孵化产业生态圈!

园区商?#30340;?#24335;的转型与创新,大势所趋,而转型升级的基石是认知!因为认知导向决策,而这些决策将是不同人、不同公司之间最大的区别。你现在拥有的资产、资源、团队可能都不是最重要的,核心是你脑海中关于未来的蓝图和你认知升级的能力!


【作者介绍】王瑞章,汇智数据公司创始人,连续创业者,传统产业与互联网跨界创新领域实战派专家,专注于“数据智能+传统行业=新行业”的理念与?#23548;?/span>,20多年互联网、孵化园区、科技服务跨界创?#23548;?#24037;作经验。汇智数据旗下“园享网”致力于打造以赋能为核心的共享产业服务O2O生态圈,为园区的转型升级提供全方位产业互联网赋能服务。



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